“Em janeiro de 2026, o preço médio de oferta em Almada chegou aos 3.720€/m². Mais 25,8% num ano (Idealista, jan. 2026).
Quem comprou há alguns anos viu uma apreciação record. Quem compra hoje tem de perceber o que causou a valorização para tentar prever o que vai acontecer.
A Margem Sul sempre teve praias, há décadas que tem universidade(s), fábricas (e.g. Autoeuropa), e pontes. Nada disso é novidade. Nada disso explica porque é que os preços dispararam nos últimos seis anos e não nos vinte anteriores.
Uma parte do efeito foi transversal ao mercado nacional. Outra parte pode ser explicada com dinâmicas locais.
A minha interpretação é que o primeiro “motor” foi Lisboa ficar cada vez mais inacessível. A partir de 2015, famílias e jovens casais que queriam comprar a norte do Tejo deixaram de conseguir. A Margem Sul absorveu essa procura. Não por mérito próprio, mas por exclusão. Entre 2018 e 2024, Seixal, Setúbal e Barreiro valorizaram mais de 100% (INE).
O segundo motor veio com o COVID. O trabalho remoto mudou a equação: quem não precisa de estar no Saldanha às 9h pode viver ao lado da praia. A Costa da Caparica passou de amenity a fator de decisão. Isto trouxe um perfil de comprador que antes não existia (tanto) na margem sul.
Estes dois motores já dispararam. Atualmente estão em grande parte incorporados nos preços.
A questão é se existem outros motores a arrancar agora ou num futuro próximo.
No papel, existem. O “Parque Cidades do Tejo” prevê 28.000 habitações e 94.000 postos de trabalho em terrenos da Lisnave, da Quimiparque e da ex-Siderurgia Nacional (Governo de Portugal, abr. 2025). A Terceira Travessia do Tejo, com vários traçados propostos, redesenharia a mobilidade de toda a margem. A expansão do Metro Sul do Tejo à Costa da Caparica tem horizonte de cinco a sete anos (Almada Online / TML, jul. 2025).
Mas nenhum tem calendário firme e confirmado. Todos dependem de decisões políticas, não (apenas) de dinâmicas de mercado.
É aqui que a análise se torna mais fina. Comprar na Margem Sul em 2026 com a lógica de 2019 é comprar um motor que já funcionou. Atualmente a margem de entrada comprimiu e o risco de compra acima do “valor justo” é cada vez mais real.
E comprar com base no hipotético terceiro motor é uma aposta mais em política do que em mercado.
Como o nome indica e salvo a redundância, o ciclo não acaba. Mas quem não sabe qual motor está a comprar vai pagar o preço errado.
Que motor estás a considerar nas tuas decisões de investimento imobiliário na AML em 2026?”
João Grilo via LinkedIn
